Tire suas dúvidas
Escreva a pergunta como você falaria. Respondemos o que mais perguntam sobre assinatura, uso do sistema e as regras que decidem um leilão — com a base legal de cada uma. Se você assessora, as respostas são escritas para conferir e repetir com o seu cliente, nas mesmas palavras.
29 dúvidas frequentes
Como eu pago a assinatura?
Por Pix. Em “Minha conta” fica o QR Code e o código copia e cola para pagar — é só abrir o app do banco, pagar e mandar o comprovante para o nosso WhatsApp ou e-mail. Na demonstração o Pix não aparece: o valor do plano se fala na conversa.
Quando confirmamos o recebimento, a data do seu acesso anda para a frente. Em geral no mesmo dia útil.
Meu acesso venceu. Perdi alguma coisa?
Não. Nada é apagado: seus favoritos, estudos e alertas continuam onde estavam. O que fecha é a consulta — você entra, vê a conta e sabe como voltar.
O acesso funciona por data: enquanto a data de validade não passou, o portal abre. Pagou de novo, a data anda. Não existe bloqueio automático por atraso de um ou dois dias.
Se eu pagar antes de vencer, perco os dias que faltam?
Não. Quem renova antes do vencimento soma: os dias novos entram a partir da data que você já tinha, não a partir de hoje.
Quem está vencido recomeça na data do pagamento.
Quantas pessoas da imobiliária podem usar?
Depende do plano: o Operação dá 3 acessos e o Rede dá 6. Cada pessoa tem o e-mail e a senha dela — conta compartilhada é o jeito mais rápido de alguém sair da empresa e continuar entrando.
Desligar um acesso devolve a vaga na hora, e o histórico de quem saiu continua guardado.
Esqueci minha senha / não consigo entrar
Chame no WhatsApp ou mande um e-mail dizendo o endereço de e-mail do seu acesso. Geramos uma senha nova e mandamos para você — a antiga deixa de valer na hora.
A senha não fica guardada em lugar nenhum de forma legível, nem para nós. Por isso a saída é trocar, não “consultar”.
Como cancelo?
Avisando pelo WhatsApp ou e-mail. Não há multa nem fidelidade, e o acesso continua até o fim do período que você já pagou — não cortamos no meio do mês pago.
Se um dia quiser voltar, seus dados continuam lá.
Vocês emitem nota fiscal?
Sim. Mande o CNPJ, a razão social e o endereço da imobiliária junto do comprovante e a NFS-e sai no mês do pagamento.
O que o Viabilidade faz, exatamente?
Três coisas. Primeira: vigia os sites de leilão e avisa quando aparece edital novo, antes de o imóvel virar assunto no grupo de WhatsApp.
Segunda: lê o edital e monta o estudo de viabilidade — quanto custa arrematar, ITBI, comissão, condomínio, IPTU, reforma, e quanto sobra na revenda, em três cenários.
Terceira: alerta o que o edital diz e o anúncio não diz — ocupação, sub-rogação de dívida, parcelamento, prazo de impugnação, se o que vai a leilão é o imóvel ou apenas direitos.
Atenção. O Viabilidade é um CRM, não uma equipe de advogados. Ele mostra o que está no edital e na matrícula; a decisão e a análise jurídica continuam sendo suas.
De onde vêm os imóveis e os dados?
De fonte pública: o catálogo e os editais da CAIXA, os sites dos leiloeiros registrados na Junta Comercial e, no caso de leilão judicial, a página do lote com os anexos do processo.
A varredura de leiloeiros cobre hoje o Ceará. Os imóveis da CAIXA entram dos nove estados do Nordeste. Abrir uma praça nova para leiloeiros é cadastrar os daquele estado no radar.
Nada é digitado “de cabeça”. Quando um dado não existe na fonte, o campo fica vazio e vira alerta — é de propósito: número inventado em estudo de viabilidade é pior que campo em branco.
Vocês cobrem a minha cidade?
O estudo de viabilidade funciona em qualquer cidade. A conta usa as vendas que a sua equipe registra e as avaliações da CAIXA no mesmo bairro; o ITBI entra na alíquota do município e, quando ela ainda não está confirmada para ele, o estudo avisa em vez de assumir um número. Duas referências a mais existem hoje só em Fortaleza: a mediana das escrituras de ITBI e o índice de mercado da cidade.
O que tem praça definida é a varredura automática de leiloeiros: hoje, o Ceará. Os imóveis da CAIXA entram dos nove estados do Nordeste. Se você trabalha em outra praça, fale com a gente antes de assinar — cadastrar os leiloeiros do seu estado é o que abre o radar aí.
E fora da praça coberta você não fica sem o produto: cadastra o imóvel à mão e a conta roda nele igual. O que fica de fora é a leitura automática do edital, que segue só onde o radar alcança.
O desconto que vocês mostram é o mesmo do anúncio?
Não necessariamente, e essa é a razão de existir do produto. O anúncio compara o lance com a avaliação do banco; nós comparamos também com as vendas que a sua equipe registrou e com as avaliações do mesmo bairro.
Em Fortaleza entram ainda duas referências que não existem nas outras cidades: o índice de mercado e a mediana das escrituras de ITBI dos últimos 36 meses. Em alguns bairros a avaliação do banco está muito acima dela, e ali “50% de desconto” pode sair acima do que o bairro paga.
O estudo impresso sai com a minha logo?
Sai. Na impressão do estudo de viabilidade a marca é da sua imobiliária — é a sua entrega ao seu cliente. Mande a logo em PNG que cadastramos.
O papel leva só o que é do cliente final: identificação do imóvel, premissas, cenários e observações. Alertas internos, custos editáveis e anotações do lote ficam na tela, para você.
Por que preciso aceitar um termo antes de imprimir?
Porque o estudo vai para a mão de um cliente que vai decidir dinheiro com ele. Antes de liberar a impressão, a tela mostra os alertas daquele imóvel e pede que você declare que leu.
O aceite grava quem leu, quando, e a lista exata de alertas exibida. Se a lista mudar (edital novo, documento anexado), o aceite anterior não vale e você lê de novo.
Como eu fico sabendo de edital novo?
O radar lê os sites de leilão a cada 3 horas e avisa no WhatsApp quando aparece link novo. A varredura de leiloeiros cobre hoje o Ceará. Na tela inicial também aparece a faixa de edital novo dos últimos 7 dias.
Se um site parar de responder, o radar avisa que aquela fonte ficou muda — site que muda de layout e some em silêncio é o jeito clássico de perder leilão.
Qual a diferença entre imóvel adjudicado e imóvel em leilão?
Em leilão, o imóvel vai a disputa pública em data marcada, com lance mínimo: leva quem der o maior lance dentro das regras do edital. Ainda corre o rito — praças, prazos e, no extrajudicial, a chance de o antigo devedor quitar a dívida até o 2º leilão.
Adjudicado é o imóvel que já passou para o credor. Na Justiça, adjudicação é quando o credor fica com o bem em pagamento da dívida; no banco, é o imóvel que não teve arrematante nos leilões e foi incorporado ao patrimônio dele. A venda passa a ser direta, online ou por licitação, com preço definido em vez de disputa em praça.
Para a triagem: adjudicado já é do banco, então o risco do rito ficou para trás; em leilão, confira praça, prazos e a situação da dívida. Nos dois casos, ocupação, débitos e forma de pagamento são os que o edital de cada imóvel disser.
base legal · CPC, art. 876 (adjudicação) · Lei 9.514/97, art. 27 (leilões da alienação fiduciária)
Atenção. O que vale para cada imóvel é o edital e a matrícula atualizada.
Qual a diferença entre 1º e 2º leilão?
No 1º leilão o lance mínimo costuma ser o valor de avaliação. Se não há arrematante, vai ao 2º, com mínimo menor — e é por isso que o desconto aparece na segunda praça.
Em leilão de banco pela alienação fiduciária (Lei 9.514/97), o piso do 2º leilão é o saldo devedor com encargos, não uma porcentagem da avaliação. Por isso existe imóvel com mínimo ACIMA da avaliação: o que manda ali é a dívida, não o mercado.
base legal · Lei 9.514/97, art. 27, §§ 1º e 2º
O antigo dono pode recuperar o imóvel depois do leilão?
Em leilão extrajudicial de alienação fiduciária, o devedor pode pagar a dívida e retomar o imóvel até a assinatura do auto do 2º leilão. Depois disso, não retoma mais por purga.
Na prática: lote cuja matrícula já mostra os três carimbos — consolidação da propriedade, os dois leilões negativos e a quitação da dívida fiduciária — é bem do banco, não tem mais purga, e o risco cai bastante.
base legal · Lei 9.514/97, art. 27, § 2º-B
Atenção. Quem confirma se os carimbos existem é a matrícula atualizada, não o anúncio.
As dívidas do imóvel passam para quem arremata?
Depende do tipo de leilão e do que o edital diz — e essa é a pergunta que mais custa dinheiro.
Em leilão JUDICIAL, os tributos (IPTU) sub-rogam-se no preço: saem do valor arrematado e não acompanham o imóvel. O edital pode dizer o contrário, e aí vale o edital — por isso o sistema destaca essa cláusula.
Em leilão EXTRAJUDICIAL de banco, o comum é o arrematante assumir IPTU e condomínio em atraso. A dívida de condomínio acompanha o imóvel porque é obrigação de quem é dono da unidade.
Antes de fechar: peça o IPTU na prefeitura pela inscrição imobiliária e o débito de condomínio com o síndico ou a administradora. Dívida estimada é chute; dívida confirmada é número.
base legal · CTN, art. 130, parágrafo único; CPC, art. 908, § 1º; Código Civil, art. 1.345
E se o imóvel estiver ocupado?
A desocupação normalmente é por conta do arrematante — custo e tempo. O edital diz de quem é a responsabilidade; leia antes de calcular o lucro.
No leilão extrajudicial de alienação fiduciária, a lei dá reintegração de posse liminar em 60 dias contados da consolidação. Na prática, contar com 6 a 12 meses e com honorários de advogado é mais realista que contar com o prazo da lei.
No judicial, a imissão na posse sai por mandado do próprio processo, o que costuma ser mais rápido que ação nova.
base legal · Lei 9.514/97, art. 30; CPC, art. 901, § 1º
O que significa “direitos sobre o imóvel” no anúncio?
Significa que não vai a leilão o imóvel, e sim a posição contratual de quem o comprou financiado e ainda deve. Quem arremata assume a dívida com o banco e só vira dono quando quitar.
É diferente de arrematar o imóvel. O preço parece uma pechincha justamente porque a dívida continua de pé. Sempre que o texto do lote fala em direitos do fiduciante, direitos aquisitivos ou direitos de compromissário, o sistema levanta alerta crítico.
Atenção. Antes de dar lance num lote assim, a matrícula precisa ser lida por advogado: o que se compra é um contrato, não uma casa.
Quanto se paga além do lance?
Some sempre: comissão do leiloeiro (em geral 5% sobre o valor da arrematação, por conta do arrematante), ITBI conforme a alíquota da cidade, escritura e registro no cartório, e as dívidas que ficarem com você.
Atenção a uma armadilha comum: quando o edital dá desconto para pagamento à vista, a comissão costuma incidir sobre o valor cheio, não sobre o valor com desconto.
Outra: em algumas prefeituras o ITBI é calculado sobre o valor venal, não sobre o que você pagou. Aí o imposto salta.
Dá para parcelar a arrematação?
Em leilão judicial, sim: a lei permite proposta de pagamento parcelado com pelo menos 25% à vista e o restante em até 30 meses, com garantia do próprio imóvel. Proposta à vista sempre prefere a parcelada.
Em leilão de banco, depende do edital: muitos aceitam entrada e parcelas próprias, outros exigem à vista. Financiamento bancário e FGTS costumam ter regra específica — e, quando o imóvel está ocupado, é comum não serem aceitos.
base legal · CPC, art. 895
Existe lance baixo demais? O que é preço vil?
Em leilão judicial, não se aceita lance por preço vil. Sem valor fixado pelo juiz, considera-se vil o lance abaixo de 50% da avaliação — por isso tanto lote de vara tem mínimo exatamente em 50%.
Arrematação por preço vil pode ser invalidada depois, o que é o pior dos mundos: dinheiro parado e imóvel que não é seu.
base legal · CPC, art. 891
Depois de arrematar, ainda dá para alguém derrubar o leilão?
No judicial existe prazo: o executado e os interessados podem apresentar impugnação em 10 dias contados do auto de arrematação. Passado o prazo sem impugnação e expedida a carta, a arrematação se torna perfeita, acabada e irretratável.
Por isso o sistema marca leilão judicial com etiqueta própria: o risco ali não é ocupação nem dívida, é a arrematação ser desfeita depois de paga.
base legal · CPC, art. 903, §§ 1º e 2º
Atenção. Penhora concorrente e embargos de terceiro aparecem na matrícula e nos autos, não no anúncio. Esta é a hora do advogado.
Judicial ou extrajudicial: qual a diferença para mim?
Muda quem manda vender e, com isso, muda o risco. No extrajudicial quem vende é o credor (o banco), fora do processo: o problema costuma ser ocupação e dívida.
No judicial quem vende é a justiça dentro de um processo: pode haver penhora de outro credor, embargo e impugnação capazes de desfazer a arrematação depois do pagamento. Em compensação, a posse costuma vir por mandado e a matrícula costuma estar anexada de graça.
Como consigo a matrícula do imóvel?
Pelo próprio sistema, a um clique. Nos imóveis da CAIXA, a matrícula é publicada junto da ficha e o botão abre o PDF. Em leilão judicial, a certidão costuma vir anexada ao lote pelo leiloeiro — nós baixamos e guardamos no imóvel.
Quando não houver cópia, o alerta fica crítico até alguém anexar: sem matrícula lida não há como ver penhora, indisponibilidade, hipoteca ou usufruto que o edital não menciona.
Atenção. Ler a matrícula é ler os atos em ordem e conferir se cada ônus tem cancelamento. Cancelamento de indisponibilidade não cancela alienação fiduciária nem penhora — são coisas diferentes.
Onde consulto o IPTU atrasado?
Na prefeitura, pela inscrição imobiliária — que é um número diferente da matrícula. A matrícula é do cartório e não serve para consulta de IPTU.
A inscrição aparece na ficha do imóvel quando a fonte publica. Em Fortaleza a consulta é no site da SEFIN; nas demais cidades, no portal do município.
Como descubro a dívida de condomínio?
Ligando para o síndico ou a administradora e pedindo a posição da unidade. Não existe fonte pública: a ficha do leilão costuma só dizer “sob responsabilidade do comprador”.
O sistema guarda o contato do condomínio quando já conhecemos o prédio — e avisa quando o mesmo empreendimento já apareceu em outros leilões, o que quase sempre significa inadimplência alta e síndico disposto a atender.
Meus clientes e meus estudos ficam visíveis para outras imobiliárias?
Não. Cada imobiliária enxerga apenas os próprios dados; a separação é garantida pelo banco de dados, não apenas pela tela.
O portal do assinante trabalha com conexão somente leitura: nem por engano de programação alguém consegue alterar a assinatura ou os dados de outra empresa.
Não resolveu?
Fale com a gente — segunda a sexta, 9h as 18h. Pergunta de leilão que vence amanhã tem prioridade; diga a data da praça.
O que isto não é. O Viabilidade é um CRM: lê edital, calcula viabilidade e alerta o que está escrito. Não somos escritório de advocacia, e nenhuma resposta aqui substitui a leitura da matrícula e dos autos por um advogado antes do lance.